Par Baptiste Robelin, avocat associé chez NovLaw Avocats
Le fonctionnement d’une société civile immobilière (SCI) est assuré par des organes, pouvant être un gérant ou une assemblée des associés. Ces organes doivent accomplir différents actes, comme le financement d’un immeuble, la location ou encore la vente d’un bien. Pour cela, les organes doivent maîtriser les différents aspects de la gestion de la SCI.
Les organes de la SCI
La gestion quotidienne ou courante de la SCI est assurée par le gérant. La gestion courante représente les actes permettant à l’entreprise de fonctionner au quotidien. Tout ce qui ne relève pas de cette gestion tient alors de la compétence des associés.
Le gérant
La gestion de la SCI peut être assurée par un ou plusieurs gérants.
La désignation
Le gérant est désigné par les statuts ou par un acte ultérieur, signé par tous les associés et annexé aux statuts. La nomination du gérant peut aussi se faire par une décision des associés représentant plus de la majorité des parts sociales.
Le gérant peut être un associé de la société ou un tiers, personne morale ou physique. De plus, un étranger ou mineur émancipé peuvent être désignés.
Toutefois, certaines personnes ne peuvent pas être nommées comme gérant de la société. C’est le cas notamment des mineurs non émancipés, des personnes ayant interdiction de gérer une société ou encore de certaines professions telles qu’avocat, notaire, expert-comptable et fonctionnaire.
Afin que ce soit opposable aux tiers, un avis de nomination doit être déposé auprès du greffe du tribunal de commerce et publié dans un journal habilité par la préfecture à recevoir des annonces légales (JAL).
Les pouvoirs
Le gérant de la SCI possède des pouvoirs, variant s’il est face à des tiers ou à des associés.
Dans les rapports avec les associés, le gérant peut voir ses pouvoirs limités. Les associés peuvent prévoir certaines exceptions comme des autorisations lors d’un achat, d’une vente d’immeuble ou encore pour tout acte d’une valeur supérieure à une certaine somme.
Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société pour les actes entrant dans le cadre de l’objet social défini par les statuts. Par conséquent, il est nécessaire pour les associés de délimiter précisément les pouvoirs du gérant.
La rémunération
La fonction du gérant peut être assurée de manière bénévole ou avec une rémunération.
La responsabilité
Le gérant engage sa responsabilité civile pour toute faute commise dans la gestion ayant causé un préjudice à la société ou à un tiers.
La cessation des fonctions
Il est possible de révoquer le gérant par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Les statuts peuvent prévoir une majorité plus forte ou l’unanimité.
En revanche, il ne faut pas oublier que cette révocation doit être faite pour juste motif, sinon des dommages-intérêts peuvent être demandés. Le gérant peut aussi démissionner mais cela ne doit pas causer un préjudice à la société.
Une publicité doit être déposé auprès du greffe du tribunal de commerce et publié dans un journal habilité par la préfecture à recevoir des annonces légales (JAL).
L’assemblée des associés
Les décisions ne relevant pas de la gestion courante de la SCI dépendent de l’assemblée des associés. Il convient aux statuts de la SCI et à l’objet social de fixer les règles concernant les assemblées.
Une assemblée générale ordinaire annuelle est compétente pour statuer sur l’approbation des comptes annuels et l’affectation du résultat. Les autres assemblées générales ordinaires permettent aux associés de débattre sur des questions relatives à la vie de la société.
Toute modification des statuts est soumise à une assemblée générale extraordinaire. Les statuts prévoient la majorité. Toutefois, à défaut de précisions dans les statuts, une décision unanime des associés est nécessaire.
De plus, tous les actes modifiant indirectement les statuts supposent une autorisation préalable lors d’une assemblée générale extraordinaire. Par exemple, si le gérant décide de vendre un bien immobilier, l’objet social de la SCI doit prévoir la vente de biens immobiliers. Dans le cas contraire, il sera nécessaire de modifier l’objet social.
La convocation
En cas de silence des statuts, le gérant devra convoquer l’assemblée. Cependant, un associé peut demander au gérant de convoquer l’assemblée. Si le gérant refuse ou ne donne pas suite, l’associé peut saisir le tribunal dans un délai d’un mois.
Une convocation est envoyée par lettre recommandée dans un délai de 15 jours avant la réunion.
Tous les associés de la SCI doivent être convoqués sous peine d’annulation des délibérations. L’ordre du jour de l’assemblée générale doit être inscrit dans la convocation dans des termes clairs.
Le déroulement
Si les statuts le permettent, un associé peut se faire représenter par un autre associé ou par un tiers. Lors de cette assemblée, les questions à l’ordre du jour vont être débattues puis votées. Chaque associé de la SCI a le droit de participer. Ce droit est d’ordre public. Aucun associé ne peut en être privé.
Les droits de votes sont proportionnels à la participation du capital social. Toutefois, les statuts peuvent prévoir une répartition différente.
Le procès-verbal
Les décisions prises lors d’une assemblée doivent être constatées dans un procès-verbal. Ce procès-verbal contient des mentions obligatoires :
- La raison sociale
- Le capital social
- Le siège social
- La ville où est établi le RCS de la société
- Les noms et prénoms des associés, qu’ils soient présents ou représentés par un mandataire, ainsi que leur nombre de parts sociales respectif
- La date et lieu de la réunion
- La qualité du président de séance
- Les documents et rapports qui ont été soumis
- Le texte de résolutions
- Le résumé des débats
- Le résumé des votes
- La levée de séance et la signature du procès-verbal
Les procès-verbaux doivent être conservés dans un registre spécial.