« Bien sous tous rapports »… telle pourrait être la petite annonce (immobilière et fictive) passée par un bien immobilier neuf en vue d’un mariage de raison avec un investisseur immobilier normalement constitué.
Dans cet esprit, le rapport (entendez le rendement immobilier) doit être intéressant pour l’acquéreur et l’achat d’un appartement neuf à Limoges ou ailleurs donnera lieu à une étude financière prenant en compte l’ensemble des dépenses et recettes de l’investissement.
Economies d’impôt et investissement immobilier
Suivant les époques et les dispositifs fiscaux en vigueur, un investissement immobilier neuf va générer des réductions d’impôt par des moyens variés comme un crédit d’impôt, un amortissement fiscal ou une réduction d’impôt simple à calculer comme dans le cas de la loi Scellier.
Dans ce dernier cas de figure, la réduction est proportionnelle au montant du prix de vente (plafonné à 300 000 euros) et un achat d’appartement neuf à Strasbourg – surtout si c’est un T4 en centre ville – rapportera plus qu’un studio bon marché.
Charges et revenus courants d’un bien immobilier locatif
Mais la base d’un investissement immobilier réussi, c’est la comparaison des charges et des recettes locatives pour mettre en évidence un excédent ou un déficit foncier.
Au niveau des recettes, on aura bien sûr les loyers versés par le locataire (plus les économies d’impôt quand il y en a) et au niveau des charges, les remboursements d’emprunts (frais financiers), la part de charges locatives non imputable au locataire, la taxe foncière, les frais de gestion et honoraires divers quand on ne gère pas soi-même le bien…
Pour l’investisseur cet équilibre imparfait entre charges et revenus est à mettre en balance avec l’aspect patrimonial lié au bien immobilier et à sa valorisation dans le temps, car un investissement immobilier à Lorient ne génèrera pas les mêmes chiffres qu’un projet parisien, même en valeur relative !